郎咸平沈阳关于中国经济的演讲

问:我是搞房地产,我想问一下,你对房地产讲的比较少。

郎:未来我不敢讲,我讲今年的可以。你们觉得很奇怪,截止到今天为止,你发现房地产在市面上的价格没怎么暴跌吗?对不对。好像跟政府所宣传的口气不一样。08年第2季度,你还记得吧,在我们沈阳狂跌,记不记得?当时是全中国5个核心城市里跌。我们首先看到08年第二季度,投资增速34%,可是5大核心城市只有7%。因此08年,第二季度的房地产崩盘是由5个核心城市开始领跌,今年第二季度你发现,房地产投资的增速是33%,和08年一样,可是北京今年上半年啊,由去年的24%跌到今年上半年的3.7%。上海由去年的35%跌到今年上半年的9.4%。所以以上半年的数据来看,和08年第二季度有惊人的类似,又是大城市开始领跌,而且以九月份为例,上海推出32个项目,我们发现其中47%零交易,严重的超额供给,而且第二季度,上海市一手楼盘增加了78%,可是成交面积下跌了16%,这些数据表明,不但大城市开始领跌,而且发现主要城市里面有严重的超额供给,供给严重的大于需要,但是结论是什么?以北京为例,除了通州之外跌了10%,5环之内没有什么下跌,整个上海地区呢,整个外环之内没有怎么跌,还涨,为什么?没有像08年一样造成崩盘的现象,这就是截止到今天为止的房价走势。

我想透过这个机会哦,给你解释房价,我以北京市为例,北京市从今年的限购令之后呢,北京市居民可以购买两套房,我们做的研究发现,北京市的户籍人口,有一套房的以上,占72.4%,18.3%的老百姓有两套房以上,以这个数据来看的话,北京市老百姓购买第二套房的能力还是很强的。这就是为什么从08年开始,17万套,09年44万套,去年33万套,每一年平均25万套,还是有能力,那么以前年为例,33万套当中,一手楼盘11万套,三分之一,剩下三分之二通通是二手楼盘,那么我们就得出一个理论,二手楼盘是谁控制的,就是这72.4%有户籍的老百姓控制的,那么这个二手楼盘会不会跌价,要看户籍人口意愿,那我请问各位来宾,这些户籍人口信心并没有崩溃,对于只有一套房人的而言,他有什么理由大幅降低?他不卖就是了,对有2套房而言,他卖房的目的就是为了赚钱,他有什么理由大幅跌价,你懂我的意思吗?这就是为什么二手楼盘价格坚挺不跌,因为价格是否下跌要看户籍人口,听懂了吗?他不降价,你一点办法都没有,他占了三分之二北京市的楼。那么到底是谁让房价涨?房价涨要看非户籍人口,北京跟上海各有700多万的非户籍人口,以上海为例,只有5.5%的有楼,剩下94.5%的非户籍人口,他们的当前需求是非常的强大,只有这一批人能够造成房价的涨,所以房价涨要看谁?看非户籍人口,听懂啊。

那么这一次限购令打击了谁?打击了非户籍人口买房,所以打击的话就成了什么结果,房价就失去了涨的动力,所以各地都不太涨了,可是会不会跌呢?要看谁,户籍人口,户籍人口现在就是没有跌价的欲望,所以房价就是不跌。那你再反问我了,那还有三分之一的新楼盘呢?三分之一的新楼盘如果暴跌的话也有影响对不对?可是为什么新楼盘没有跌呢?因为08年开发商狂抛楼盘,割喉销售,开发商有一个特殊的现象出来了,叫什么有秩序的相继退出,这个太可怕了,以北京为例,北京市大楼地产将王府井西部会馆以8.2亿元的价格卖给了开发商,而不是割喉销售,我们又发现,北京市的几个央企,念名字以你听,包括中国恒天、南方工业、还有中基十院这三家央企,把地产部门挂牌卖给开发商。还有北京城建,将北京市房地产开发的30%股权以及三亚地产开发的19%股权,挂牌销售卖给其他地产商,以上市公司为例,以上海大江实业为首地十家地产公司全部都是有秩序的推出,将股权卖给大开发商,还有八家以我们东北大连控股为例,八家退出地产去搞矿。最后形成什么格局,就是大型开发商,比如万科大量收购其他中小地产公司。今年收购了十个项目,其中最大的是广州新城城市花园,31个亿,如果中小型地产商不割喉销售,碰到资金链断裂,它不销售而是转卖给大地产商的话,那么大地产商会不会降价?不会,为什么?哥们扛的住。

所以地产商有序退出的结果大量地产资源向大地产商集中,这就是为什么万科九月份之后花了上百亿购买土地,太可怕了,而且呢招商地产,去年只有13个亿买土地,今年108个亿,我们发现,中小地产商有序退出的结果,使得中国的地产慢慢形成象香港一样的聚集到几个大开发商的手中,他们扛的住。他们没有大幅降价。这就是为什么新楼盘的价格不太跌,就这个原因。比如说以北京市为例,秋季销售旺季,我们发现最高折扣9.5折,没有9.5折以下的,平均9.75折,为什么?地产商重新大洗牌,有序退出的结果,使得今年前8个月份,有80个收购鉴定,大地产商收购中小地产商,牵涉金额历史的天价,228个亿,中小地产商有序退出的结果使得大地产商资源积累、资源集中,他降价的意愿随之降低,因为他扛的住。好啦,三分之一的楼盘是由大地产商控制,他扛的住,三分之二的二手楼盘是由户籍居民控制,他不愿降价,这就是为什么宏观调控之后到了今天,只有大城市的周边有下降的趋势,因为有些部分中小地产商扛不住,可是市区之内,最多应跌,就这个原因。

因为我们观察到三个现象,第一,地产是否降价要看户籍居民的意愿,目前没有意愿,第二,地产是否涨价要看非户籍人口的动向,目前调控打击的就是他们,所以不会涨,第三,新楼盘是否降价要看中心地产商,是滞割喉销售,目前正在有秩序退出,所以没有割喉销售的现象。这就是景截止到今天为止的现象,那么你要问我明天呢?明天我不敢讲,因为政府出手什么政策我是不知道,不过我们观察到一个可怕的现象,那就是由于房价不涨,使得象温州地区的资本家觉得没意思了,没劲了,他妈房价不长,通胀这么高,那不得损失了吗?所以很多温州炒地产的人从这个月开始,我们观察到一个现象,目前还没有bz,那就是贱价抛售楼盘,资金回流,去干嘛?放再高利贷。如果这种现象大幅度出现的话,才有可能出现二手楼盘的崩盘。不过这个能不能出现,坦白讲,目前我在密切观察。只是刚刚开始。是什么现象,坦白讲我不知道。这就是温家宝为什么跑到温州去一趟,各位懂这个道理了吧。讲话之后,温州市政府是什么态度,温州市放高利贷的人是什么心情,目前不知道,我们密切观察,反正如果我知道的话呢,我会在我的电视节目,或者是我的微博会告诉各位,你多注意就是了。但是目前,我告诉各位,没有定论。至少讲到现在为止,房价是否跌,要看户籍居民的意愿,目前没有意愿,房价是否涨,要看非户籍人口的动向,目前打击的就是他们,所以不会涨,第二新楼盘由于大洗牌的结果,有秩序退出,所以没有跌价,明天会否跌价,要看温州等等炒家会不会大手抛售。这是我们有待观察的,目前不清楚,这是我讲的实话,这样讲清楚了吧。还有什么问题吗?

问:你好郎教授,有一个问题比较实际的,刚才你提到了14%的企业家现在不去投资,然后热衷于奢侈品消费。作为一个民营的奢侈品消费这种企业,我们的路还会有多远?我指的是奢侈品的汽车。

郎:这种现象能够持续多久,坦白讲我是不知道,到目前是这种情况,因为你晓得这都是供需依赖的。也就是看最近这个经济状况如何,他们怎么想。那这14%啊,还不是14%的企业家,而是14%的中国老百姓,很多都是企业家不投资了,跑去搞高端消费,目前他在这么做,至于到明白他会不会改变,坦白讲,我心里没谱,主要是看目前政府要推出什么样的政策。

问:我有两个事情想说一下,第一个是想谈一下感受,第二个是想向郎教授请教一个问题。第一个感受呢就是我88年去日本,到现在亲眼目睹了日本泡沫经济破灭之后,郎教授刚才讲的一直处于20来年的停滞状态,那么也亲眼目睹了很多的中小企业倒闭破产,但是今天现在有许多中小企业会说那我们未来在哪里。我看到的情况,挺的住的,在这种情况下没有别的办法,刚才教授讲的,储备过冬,尽量少贷款、少借债,再一个呢,利用这个时候多练内功,说老实话,我看到的,破产的、倒闭的、无奈的关闭的基本上都是不怎么练内功的企业,在那种泡沫经济的情况下它能维持,当面临泡沫经济破裂之后,基本就消沉了,那这是一个。

郎:这个观察是非常正确的,也是我刚才跟各位讲的。在这个时刻,你要跟别人不一样,你要如何两手储备,准备过冬,这是长期萧条之下的必胜法宝。日本当时是这种情况,你的观察是非常准确的。

问:那么最后结论还是这样,没有不热钱的行业,只有不挣钱的企业,那么我们自己多练好内功,会挺过去的。第二个呢,我想向郎教授请教一个问题,前两天我有一个朋友从美国过来,是我一个同学的丈夫,是个美国人,他呢,以前是做企业的,在股票最高时把企业卖掉了,一亿多美金,然后他就开始周游世界这么一种生活,前几天过来的时候,我们吃饭,我就问他,我说中国现在就是这么一种状态,我说美国怎么样?他说他的资产缩水了30%。那么我想知道一下,我们听到了中国的很多,那么美国现在的详细的情况是怎么一种状态?

郎:这个问题问的非常好啊。趁着这个机会稍微歪曲一下你的题目,我想跟你讲美国和日本人跟中国不一样,好吗?你要晓得日本是什么样的人,人家几十年萧条,人家的民族纪律性强,你知道么?老百姓有钱你晓得么?它可跟我们不一样啊,它在80年代就已经很有钱了,所以一个国家,老百姓的纪律性强,非常有纪律,而且日本人有个,你都知道了,他这个呢素质比较高,也比较有钱,所以几十年萧条,它无所谓的,只是日子过的“痛苦”,好吧。但是,再痛苦日子也过得下去,美国情况是一样的。你要晓得美国老百姓他的收入是几万美金一年,我们是几万美金了不起。所以美国人说资产缩水30%是对的,日本人还不止30%,70-80%都有的,可是一个有钱的民族,一个高纪律的民族,一个高素质的民族,他扛的住,理解我的意思吧,那我请问你,我们有这个条件吗?第一,我们大部分老百姓有钱吗?第二,我们素质如何?第三,我们的纪律如何?你自己回答我。我没有定论。那我再请问你,如果这种情况发生在中国是怎么回事?你自己想一想是怎么回事?这才是我最担心,这就是为什么,我一直告诉政府,你这个经济不能出问题,为什么,中国人啊,还不到日本人、美国人的水平,为什么?因为财富就不是那个水平。你一旦失去工作,我请问你怎么办?你的那个朋友还可以拿一亿美金还到处周游啊,你看我们有多少人可以周游啊?是不是,这情况完全不一样,所以,看到美国和日本啊,你发现人家的萧条扛的住。我很担心。有别的问题吗?

发表评论